با توجه به افزايش قيمت آپارتمان در سال هاي اخير در كنار كاهش قدرت خريد مشتريان قراردادهاي پيش فروش ساختمان از رونق بسياري برخوردار شدند. وقتي به آمار حداقل يك دهه گذشته بازار مسكن توجه شود، مي توان به اين نكته رسيد كه همراه با افزايش قراردادهاي پيش فروش مسكن، دعواهاي حقوقي مرتبط با آن نيز رشد چشمگيري داشته است. پيش خريد آپارتمان و پيش فروش آن مكمل يك ديگرند و از سوي ساير افراد جامعه براي اين صورت مي گيرد تا بازار خريد و فروش املاك بتواند داغ بماند.
برخي شروط در ضمن قراردادهاي پيش فروش آپارتمان مي‌تواند از اين مسائل جلوگيري كند. براي اين امر بايد در تنظيم قرارداد پيش فروش آپارتمان طرفين دقت داشته باشند، زيرا در اين معامله ملك قابل رويت نيست تا خريدار كليه امكانات ملك را با يك نگاه بسنجد و با قيد يك عبارت ساده «ملك به رويت خريدار رسيد و وي از كليه كم و كيف مورد معامله اطلاع دارد » فروشنده سلب مسئوليت نمايد. همچنين شايد صرفاً توافق شفاهي باعث رفع ابهامات طرفين نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهايتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتيجتاً بايد كليه شرايط و توافقات مكتوب و مورد امضاي طرفين قرار گيرد. قوانين مربوط به آپارتمان نشيني را در اين لينك بخوانيد.
تنظيم قرارداد پيش خريد آپارتمان
نكته اول
براي تنظيم قرارداد پيش فروش آپارتمان در ابتداي امر بايد مشخصات طرفين از جمله نام و تاريخ تولد و شماره شناسنامه و نشاني و شماره تماس و… قيد و همچنين بايد مشخص شود، فروشنده چه سمتي دارد و آيا مي‌تواند در مورد ملك معامله‌اي انجام دهد. ممكن است فروشنده مالك زمين و صاحب سند باشد و يا شايد سازنده ملك است كه بر اساس توافقات سهمي از آپارتمان در حال ساخت را دارد. پس مهم‌ترين مسأله در آغاز كار اين است كه مشخص شود، آيا فروشنده مي‌تواند ملك را منتقل كند يا خير.
بسياري از دعاوي به دليل بي توجهي خريداران به همين امر صورت مي‌پذيرد كه مدارك فروشنده از جمله سند ملك، قرارداد ساخت و يا مشاركت و نحوه تقسيم ملك بين مالك و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسي نمي‌نمايند و با مدارك شناسايي فروشنده از جمله شناسنامه و كارت ملي تطبيق نمي‌دهند و حتي برخي اين امر مهم را به افراد مستقر در بنگاه املاك مي‌سپارند كه خود منشأ بسياري از اختلافات و سوء استفاده‌هاست.
نكته دوم
بند بعدي قرارداد پيش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است كه بايد به دقت و با جزييات كامل ذكر شود. از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملك اصلي است در ادامه مورد معامله بايد منضمات آپارتمان كه عرفا جز ملحقات ملك است ذكر شود؛ از جمله اشتراك برق، آب، تلفن، گاز و… و پاركينگ و انباري است كه ترجيحاً محل پاركينگ و انباري نيز بايد ذكر شود.
نكته سوم
در بند بعدي اين قرارداد بايد مشخصات ملك از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، كمد ديواري، جنس مصالح ( رنگ، شيرآلات، دستگيره، سيم‌كشي، رادياتورها، آيفون، درب‌ها، كليد و پريز، كولر، كابينت، سرويس بهداشتي و… ) ذكر كه هر يك از موارد خود ممكن است باعث بروز اختلاف و مشكلات شود.
بند بعدي قرارداد پيش فروش آپارتمان مشخصات فني و معماري ساختمان كه كاربري زمين، زيربناي كل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفي ساختمان، نماي بيروني، سيستم گرمايشي و سرمايشي بايد ذكر گردد. مي‌توان براي ضمانت اجراي اين تعهدات عنوان كرد، ملك هر كدام از اين شرايط را نداشته باشد با توجه به نظر كارشناس از ثمن معامله كاسته مي‌شود و يا خريدار حق فسخ معامله را دارد.
نكته چهارم
بهاي ملك و چگونگي پرداخت آن نيز امري است كه بايد با دقت و با جزييات در قرارداد پيش فروش آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترين شيوه، الزام خريدار به پرداخت قسمتي از بها بر اساس مراحل پيشرفت كار است كه با رسيدن به هر مرحله كه زمان آن نيز در قرارداد پيش فروش آپارتمان تعيين مي شود، خريدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ كه در صورت عدم پرداخت فروشنده مي‌تواند براي خود حق فسخ قائل شود و يا به صورت روزشمار خسارت تعيين گردد و يا به تعداد روزهاي ديركرد فروشنده نيز مي‌تواند تحويل ملك را به تأخير بيندازد.
معمولاً بخشي از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظيم سند رسمي در دفترخانه موكول مي‌گردد كه پيشنهاد كارشناسان اين است كه تفاوت قيمت ملك بدون سند ( اصطلاحاً قولنامه‌اي ) و ملك سنددار براي زمان تنظيم سند باقي بماند تا به هر دليلي فروشنده از تنظيم سند رسمي كوتاهي نمود خريدار مغبون و متضرر نشود، تا اگر عدم تنظيم سند منجر به اقامه دعواي الزام تنظيم سند رسمي شد كه هزينه‌هاي اجراي آن ناچار توسط خريدار بايد پرداخت شود تا اجراي حكم محقق گردد را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر كرد.
نكته پنجم
مسأله ديگري كه در تعهد تنظيم سند رسمي بايد مورد توجه قرار گيرد اينكه شخص متعهد و فروشنده آيا سند رسمي يا وكالت‌نامه رسمي از صاحب سند براي اين امر دارد يا خير؟ كه در صورت منفي بودن پاسخ، تعهد وي هيچ الزامي براي صاحب سند به وجود نمي‌آورد و اين امر خود موجب مشكلات متعدد طرفين مي شود.
يكي از شروط مهم قرارداد پيش فروش آپارتمان، تعيين تاريخ تحويل ملك است كه بايد براي اجراي آن ضمانت اجراي محكمي قرار داد؛ كه در صورت تأخير خريدار بتواند كليه ضررهاي خود را جبران نمايد. با توجه به مسائل مختلفي كه سازندگان با آن درگيرند، در تلاش‌اند زمان تحويل ملك را براي جلب خريدار كوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلايل مختلف نمي‌توانند به تعهد خود پايبند باشند كه اين امر موجب ضرر خريداري مي‌شود كه براي سكونت در ملك خود برنامه‌ريزي نموده و هر روز تأخير موجبات سختي و ضرر مالي وي مي‌گردد، يكي از بهترين ضمانت اجراهاي تعهد تحويل ملك خسارت تأخير روزانه بر اساس قيمت اجاره همان ملك است تا جبران خسارت خريدار را نمايد.
فوايد پيش خريد آپارتمان
- مي توان پيش خريد آپارتمان ها رها به صورت كلي به افرادي پيشنهاد كرد كه پول لازم را براي خريد خانه ندارند.
- از جمله فوايد پيش خريد آپارتمان ها اين است كه اين خانه ها قيمت كم تري را نسبت به خانه هاي آمده دارند. اين ميزان بين ۱۰ تا ۳۰ درصد است.
- كسي كه قصد دارد اين خانه ها را خريداري كند مي تواند قرارداد قسطي ببندد و پول خريد مسكن را به صورت قسطي پرداخت كنيد . اين گونه پرداخت براي خريدار بسيار راحت است و بهتر از اين است كه همه پول را يك جا پرداخت كند.
- چون خانه هنوز به صورت كامل تكميل نشده است خريدار مي تواند حتي در روند ساخت خانه نظرات خود را هم اعمال كند و از وسايلي در ساخت خانه استفاده كند كه به دلخواه خود وي استفاده شده است. بررسي مسائل حقوقي ملكي را در اين لينك بخوانيد.
معايب پيش خريد آپارتمان
درست است كه در بالا براي پيش خريد آپارتمان ها فوايد بسيار زيادي وجود دارد و اما بهتر است قبل از اين كه تصميمي درمورد پيش خريد آپارتمان بگيريد با معايب آن نيز در ادامه آشنا شويد:
- در خريدن آپارتمان ها معمولا خريدار و فروشنده به اختلافات زيادي خواهند رسيد.
- در زمان پيش خريد آپارتمان ها هنوز به صورت كامل ساخته نشده اند و بنابراين همه معايب آن ها در زمان ساخت به چشم نمي آيد.
- ممكن است در پايان يافتن زمان ساخت ملك خريدار نسبت به آن رضايتي نداشته باشد. هم چنين ممكن است خانه آن طور كه خريدار تصور مي كرده است نشود.
- شايد فروشنده توانايي اين را نداشته باشد تا خانه ها را به اتمام برساندو به همين دليل هم همان طور آن را رها كند و فرار كند. اين مورد بسيار در زمان پيش خريد آپارتمان ها ديده مي شود. در اين جا خريدار تنها يك خانه نيمه كاره دارد كه نمي تواند در آن سكونت كند. در خصوص اين بحث مبحثي با عنوان “ملك فروخته شده به چند نفر” را در همين سايت بخوانيد.
خريد و فروش ملك
مهارت داشتن در خريد و فروش املاك در مدت زمان كوتاه و بازاريابي در اين شغل يك استعداد ذاتي و نهادينه در هر فرد نيست ، اين مهارت با آموزش و تجربه بدست مي آيد. امروزه با فراهم شدن بستر هاي فضاي مجازي امكان خريد و فروش ملك براي هر شخص به صورت مستقل فراهم شده است و هر فرد حتي با دانش كم مي تواند وارد اين حوزه شود. سايت هاي درج آگهي املاك و مستغلات در دهه اخير بسيار مورد استقبال واقع شده اند.
از طرفي با افزايش استفاده روزانه از موبايل و اينترنت، اولين جايي كه افراد به دنبال رفع نياز خود هستند، فضاي آنلاين و سايت هاي اينترنتي است. از اين رو ثبت آگهي در سايت هاي املاكي از راه هاي موثر در خريد و فروش املاك و مستغلات است.
سايت درج آگهي چانچو
سايت درج آگهي چانچو نيز با توجه به نياز هاي همه افراد جامعه در اين حوزه فعاليت خود را به صورت حرفه اي آغاز كرده است. شما مي توانيد با درج آگهي خود حال چه مالك يا بنگاه باشيد، بسيار سريع خريدار واقعي خود را پيدا كنيد و با در نظر داشتن موارد امنيتي وارد معامله شويد.
سايت چانچو خدمات درج آگهي املاك خود را به صورت حرفه اي و مجزا در دسته هاي ذيل فراهم كرده است، چنانچه شما قصد ، خريد يا فروش ، اجاره ، رهن ، تهاتر و مشاركت داشته باشيد مي توانيد از طريق لينك هاي زير به صفحه مورد نظر برويد :
خرید آب